COVID-19: focus sur les loyers commerciaux
Loyers commerciaux = report ! S’agissant des loyers commerciaux dus par les entreprises, le Ministère de l’Economie a indiqué que leur paiement peut être reporté, tout en réservant cette mesure aux « plus petites entreprises en difficulté ».
Comment bénéficier du report ? Pour cela, il faut que les entreprises prennent contact avec leur bailleur (par mail ou par téléphone) et sollicitent un report amiable du paiement du loyer. A défaut, il est dû.
Bon à savoir. Notez que s’agissant des commerces situés dans des centres commerciaux, le Conseil national des centres Commerciaux (CNCC) a d’ores et déjà invité ses membres bailleurs à suspendre les loyers pour l’échéance d’avril.
Question. Au-delà de cette mesure, qui repose sur le volontariat, la question se pose du cas de force majeure, le Gouvernement ayant précisé que l’épidémie de coronavirus devait être considérée comme « un cas de force majeure pour les entreprises, employeurs comme salariés ».
Pour rappel. Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur (ici le locataire), qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur (le locataire). Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties (locataire et bailleur) sont libérées de leurs obligations.
Concrètement. La force majeure suppose un évènement imprévisible, irrésistible et extérieur. Clairement, l’épidémie de coronavirus répond aux caractéristiques d’extériorité (le locataire n’en est pas à l’origine) et d’imprévisibilité (l’épidémie n’est pas prévisible au moment de la conclusion du contrat). Se pose toutefois la question de l’irrésistibilité qui pose des effets de la force majeure qui ne peuvent être évités par des mesures appropriées.
Conclusion. Si l’activité de l’entreprise est attachée à l’exploitation d’un local commercial, et que ce local commercial fait l’objet d’une mesure de fermeture exceptionnelle (comme par exemple les commerces du secteur CHR), la question de l’application de la force majeure par le locataire pour suspendre le paiement des loyers se pose. Il est toutefois ici vivement recommandé, avant toute chose et si vous êtes concerné, de vous rapprocher de votre conseil pour analyser votre situation et de vous rapprocher également de votre bailleur à qui vous devrez, si vous suspendez le paiement des loyers, lui notifier votre décision et les raisons qui vous autorisent à le faire.
Mais aussi. Une autre disposition pourrait également trouver à s’appliquer, qui a pour nom « l’exception d’inexécution ». En raison de l’arrêté qui interdit l’ouverture d’un local commercial, le bailleur ne satisfait plus à son obligation de délivrance. Or, il est expressément prévu, en cas de privation totale du local, que le locataire peut suspendre l’exécution de son obligation (en clair, le loyer), dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant (le bailleur) ne s’exécutera pas à l’échéance (non-respect de l’obligation de délivrance du local) et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour le locataire. Cela étant, avant de notifier au bailleur la suspension du paiement des loyers, il est fortement recommandé, là encore, de se rapprocher de votre conseil pour analyser votre situation.
